Welcher Ausweis ist der richtige?

Der energieAUSWEIS gibt Auskunft über den Energiebedarf bzw. Energieverbrauch eines Gebäudes (Heizung, Warmwasserbereitung und ggf. Strom), bewertet die energetische Qualität der Gebäudehülle und zeigt Energiesparpotenziale auf.

Für Wohngebäude enthält der energieAUSWEIS eine Einteilung in Energieeffizienzklassen von A+ (sehr gut) bis H (sehr schlecht). Bei Nichtwohngebäuden wird der energetische Zustand über einen Energiekennwert in kWh/(m²·a) ausgewiesen. Damit wird es möglich, verschiedene Gebäude hinsichtlich ihres Energieverbrauchs analog zu den Einteilungsklassen von Haushaltsgeräten miteinander zu vergleichen.

Kauf- und Mietinteressenten erhalten so die nötigen Informationen, um sich bewusst für ein Objekt mit niedrigen Betriebskosten und geringer Umweltbelastung zu entscheiden. Ziel des energieAUSWEIS ist es, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern und mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu schaffen.

Eigentümer benötigen einen energieAUSWEIS, wenn sie ihr Gebäude neu vermieten, verpachten oder verkaufen. Sie sind verpflichtet, interessierten Käufern oder Mietern den energieAUSWEIS zugänglich zu machen. Grundsätzlich müssen bei allen Immobilienanzeigen in Printmedien und Online-Portalen Energiekennwerte aus dem energieAUSWEIS angegeben werden. Die Ausweise haben eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren und können - wenn das Gebäude nicht verändert wird – für diese Zeit verwendet werden.

Bei bestehenden Vertragsverhältnissen muss kein Energieausweis vorgelegt werden. Eigentümer, die ihr Gebäude ausschließlich selbst bewohnen, benötigen keinen energieAUSWEIS. Behördlich genutzte öffentliche Gebäude mit starkem Publikumsverkehr müssen den Energieausweis gut sichtbar aushängen, sobald die nutzbare Fläche mehr als 250 m² beträgt. Für sonstige publikumsintensive Nichtwohngebäude greift die Aushangpflicht ab 500 m².

Mit Hilfe des energieAUSWEISES können Sie einfach abschätzen, ob ein Objekt zukünftig niedrige oder hohe Betriebskosten haben wird. Das ist eine wichtige Entscheidungshilfe, die Sie zu Rate ziehen sollten, bevor Sie einen Miet- oder Kaufvertrag unterschreiben. Der energieAUSWEIS informiert objektiv und ermöglicht es, den Energiebedarf von Häusern bundesweit zu vergleichen.

Der energieAUSWEIS schafft Transparenz im Immobilienmarkt. Bei hohen Energiepreisen haben Immobilien mit nachgewiesen niedrigem Energiebedarf einen Wettbewerbsvorteil auf dem Immobilienmarkt bei Neuvermietung oder Verkauf. Darüber hinaus bewertet der energieAUSWEIS die energetische Qualität des Gebäudes, zeigt gegebenenfalls Schwachstellen bei der Gebäudehülle und bei der Anlagentechnik auf und unterbreitet Vorschläge zur energetischen Modernisierung des Gebäudes.

Ernsthaften Kauf- oder Mietinteressent:innen muss - zum Beispiel während einer Besichtigung des Objekts - ein energieAUSWEIS vorgelegt werden. Sie haben aber keinen Anspruch darauf, eine Kopie ausgehändigt zu bekommen.

Der Ausweis besteht aus fünf Seiten inkl. einer Seite mit Modernisierungsempfehlungen. Die erste Seite enthält allgemeine Informationen zum Gebäude sowie den Grund der Ausstel­lung (z.B. Verkauf, Vermietung). Auf der zweiten bzw. dritten Seite wird der ermittelte Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch für das jeweilige Gebäude in kWh pro m² und Jahr [kurz: kWh/(m²*a)] angegeben und auf einer Farbskala dargestellt. Zudem erfolgt hier der Vergleich zu fest definierten Vergleichs­werten, d.h., der Bedarfs- bzw. der Verbrauchskennwert kann auf einen Blick abgelesen wer­den. Zusätzlich zum Endenergiebedarf bzw.-verbrauch wird der Primärenergiebedarf bzw. -verbrauch ausgewiesen. Diese beinhalten zu­sätzlich vorgelagerte Energieaufwände für die Gewinnung und den Transport der Energieträger.

Der verbrauchsbasierte energieAUSWEIS (Verbrauchsausweis, verbrauchsorientierter energieAUSWEIS) wird ausschließlich auf Grundlage bekannter Verbrauchsdaten erstellt. Diese Verbrauchsdaten ergeben sich durch Heizkostenabrechnungen oder Abrechnungen der Energielieferanten. Der energieAUSWEIS wird auf Basis des Energieverbrauchs der letzten drei Jahre für das gesamte Gebäude erstellt. Anhand von Referenzwerten aus statistischen Erhebungen werden die Verbrauchsdaten eingeordnet und verglichen. Das Ergebnis ist beim Verbrauchsausweis stark vom individuellen Nutzungsverhalten der Bewohner:innen und der baulichen Qualität abhängig.

• aktuelle Baupläne (Grundrisse, Ansichten und Schnitt, Lageplan mit Orientierung),
• falls vorhanden: Wärmeschutznachweis,
• Baubeschreibung (Aufbau von Dach, Außenwand, Fenster, Decken).
• Werte der Heizungsanlage/Warmwasserbereitung, letztes Schornsteinfeger:innenprotokoll,
• falls vorhanden: Angaben (technische Spezifikation) zu Wärmeschutzmaßnahmen (Dämmstoff, Dämmstärke, Wärmeleitgruppe) oder anderen Modernisierungsmaßnahmen, Installation Solarthermie etc.

In Deutschland wurde der energieAUSWEIS für alle bestehenden Wohngebäude bereits im Januar 2009 verpflichtend eingeführt. Stichtag für alle bestehenden Nichtwohngebäude war der 1. Juli 2009. Bei bestehenden Mietverhältnissen gibt es jedoch keine Aufforderung für einen energieAUSWEIS.

Für alle beheizten oder klimatisierten Gebäude ist grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich. Das gilt für Wohnhäuser ebenso wie für Verwaltungsgebäude, öffentliche Bauten oder Fabrikhallen. Ausnahmen bestehen z. B. für Baudenkmäler, Abrissgebäude, sehr kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche, bestimmte unbeheizte Betriebsgebäude (z. B. Stallungen) sowie für Gewächshäuser und für Ferienunterkünfte, die nur bis zu vier Monate im Jahr genutzt werden oder einen entsprechend sehr geringen Verbrauch aufweisen.

Bei Verkauf, Neuvermietung oder Verpachtung muss in der Regel ein Ausweis vorgelegt werden; klar geregelte Erwerbsfälle wie Erbschaft, Schenkung oder Zwangsversteigerung sind dagegen oft ausgenommen. Ob interne Übertragungen (z. B. innerhalb eines Konzerns oder innerhalb der Familie) unter eine Ausnahme fallen, hängt vom konkreten Rechtsvorgang ab und sollte im Zweifelsfall geprüft werden.

Bei Wohngebäuden mit fünf oder mehr Wohnungen haben Besitzer:innen grundsätzlich die Wahlfreiheit zwischen dem verbrauchs- und dem bedarfsbasierten energieAUSWEIS. Für Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die vor dem 01. November 1977 ein Bauantrag gestellt wurde, und die nicht den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung (WSV) vom 11. August 1977 entsprechen, wird dann der wesentlich aufwändigere bedarfsbasierte energieAUSWEIS zur Pflicht. Bei Nichtwohngebäuden besteht immer die Wahlfreiheit zwischen dem verbrauchs- und dem bedarfsbasierten energieAUSWEIS.

Die Qualifikationsanforderungen für die Aussteller:innen von energieAUSWEISEN sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2020 geregelt. Eine zentrale Zulassungsstelle gibt es allerdings nicht.

Alle energieAUSWEISE haben eine Gültigkeit von 10 Jahren. Wird das Gebäude nach der Ausstellung des energieAUSWEISES saniert, ist es empfehlenswert, sich einen neuen Ausweis ausstellen zu lassen.

Ja, alle vorhandenen energieAUSWEISE, die vor dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes auf Grundlage der zum Zeitpunkt der Erstellung gültigen Energieeinsparverordnung erstellt wurden, sind weiterhin gültig und können verwendet werden.

Dazu besteht keine Pflicht. Der energieAUSWEIS dient der Information und hat keine weiterreichende Wirkung. Trotzdem sollten die Modernisierungsempfehlungen ernst genommen werden. Insbesondere wenn dem Gebäude ein überdurchschnittlich hoher Energieverbrauch attestiert wird. Je höher die Energiepreise steigen, desto mehr lohnt sich für Eigentümer:innen die energetische Sanierung des Gebäudes. Maßnahmen wie die Dämmung von Dach und Wänden oder das Erneuern der alten Heizungsanlage können den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten erheblich senken. Sie verschaffen Eigentümer:innen langfristig mehr finanzielle Freiheit und steigern den Marktwert des Gebäudes, denn der Faktor „energetische Qualität“ wird zu einem immer wichtigeren Kriterium für Mieter:innen und Käufer:innen.

Die Einführung des energieAUSWEISES in Deutschland basiert im Wesentlichen auf der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden – kurz genannt EU-Gebäuderichtlinie. Die Umsetzung der EU-Richtlinien fand in Deutschland durch die Novellierung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) und der Energieeinsparverordnung (EnEV) statt. Seit dem 01. November 2020 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Ja, denn der energieAUSWEIS wird immer für das gesamte Gebäude, nicht für einzelne Wohnungen ausgestellt. Er bewertet die Qualität der Außenhülle (Mauerwerk, Fenster, Dach usw.) und der Heizungsanlage. Das bezieht sich immer auf das gesamte Gebäude.

Ja, die Kosten für die Erstellung eines energieAUSWEISES können als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgesetzt werden.

Nein, die Kosten sind von dem/der Eigentümer:in zu tragen, da es sich nicht um Betriebskosten handelt.

Nein. Der Verbrauchsausweis gibt den Energieverbrauch des Gebäudes wieder, gemessen am Nutzer:innen verhalten der Bewohner:innen. Der Bedarfsausweis gibt Aufschluss über die energetische Qualität von Gebäudehülle und Anlagentechnik. Eine Garantie für niedrige Energiekosten gibt der energieAUSWEIS nicht.

Nein. Bereits auf der ersten Seite des energieAUSWEISES wird wörtlich darauf hingewiesen, dass dieser „lediglich der Information“ diene und „einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden“ ermöglichen soll. Dadurch soll eine Transparenz auf dem Immobilienmarkt erreicht werden und Käufer:innen sowie Mieter:innen sollen eine größere Sicherheit bei der Anmietung einer Immobilie bekommen.

Mietminderungen oder rechtliche Forderungen lassen sich auf der Basis des energieAUSWEISES nicht durchsetzen. Auch haben die Mieter:innen keinerlei Anspruch darauf, dass die im energieAUSWEIS genannten Modernisierungshinweise von Vermieter:innen umgesetzt werden.

Ja und zwar in Ausnahmefällen wenn eine Vollmacht ausgestellt wurde aus der eindeutig hervorgeht zu welchem Zweck diese dient.

Generell nicht, denn das Verbrauchsverhalten geht die Eigentümer:innen nichts an.

Sollte nicht die Möglichkeit bestehen die Verbrauchswerte zu erhalten, muss ein Bedarfsausweis erstellt werden.

Wir ermitteln Verbrauchswerte wenn das Gebäude mit einer unserer Energiearten beheizt wird. Generell werden diese anonymisiert dargestellt.

Sollten die Stadtwerke die Verbrauchswerte bei vermieteten Einfamilienhäusern ermitteln, benötigen wir dafür eine Einverständniserklärung der Mieter:innen.

Für ein Gebäude mit Wohn- und Nichtwohnanteil benötigt man grundsätzlich zwei Ausweise, einen für den Wohnteil (Wohngebäude) und einen für den Nichtwohnteil (z. B. Gewerbe, Büro, Ladenfläche).

Der Grund: Die Berechnungsverfahren und Bewertungskriterien unterscheiden sich deutlich zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Ein gemeinsamer Energieausweis ist nur zulässig, wenn die Nutzung überwiegend entweder wohnlich oder nichtwohnlich ist (also über 90 %). In diesem Fall kann man den Energieausweis nach der jeweils dominanten Nutzung erstellen.

Kurz gesagt: Bei über 50 % Wohnnutzung benötigen Sie einen energieAUSWEIS für Wohngebäude, bei über 50 % Nichtwohnnutzung einen energieAUSWEIS für Nichtwohngebäude. Für eine etwa ausgeglichene oder getrennte Nutzung sind zwei getrennte Ausweise nötig.

Beim energieAUSWEIS für Nichtwohngebäude werden Strombedarf bzw. Stromverbrauch grundsätzlich berücksichtigt. Wir bewerten dabei ausschließlich den gebäudebezogenen Stromverbrauch – z. B. für die Beleuchtung, Lüftung, Kühlung und Hilfsenergien. Nicht einbezogen wird der Stromverbrauch für Nutzprozesse, etwa Maschinen, Bürogeräte oder Produktionsanlagen. Diese gelten als nutzungsabhängig und sind nicht Teil der energetischen Bewertung des Gebäudes selbst. Wird der gebäudebezogene Energieausweis nicht getrennt gezählt und kann nicht vom Gesamtstromverbrauch differenziert werden, wird dies im Ausweis unter den Stromverbrauchern unter „Sonstiges“ berücksichtigt.

Im Bedarfsausweis wird der Strombedarf rechnerisch ermittelt, im Verbrauchsausweis fließt der gemessene Stromverbrauch der letzten Jahre ein – jeweils nur für die relevanten, gebäudebezogenen Anteile.